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租金将上涨 10%?这类地产越来越成为一门好生意

 

今年上半年冷链物流运行数据显示,上半年我国冷链物流的产业环境、市场需求、企业竞争力等方面持续企稳回升,支持行业发展的积极因素不断增多。


同时,全球最大工业地产普洛斯表示2023年物流地产租金将上涨 10%。


物流地产成为私募地产机构的全球投资主题,这一趋势在全球几乎是同步的。


如果把时间拉长,近二十年物流行业都成长迅速,2020年中国社会物流总额就已超300万亿。而近两三年,在政策红利、产业和消费升级等多方驱动下,物流地产更成为疫情后时代增速最快的地产类别资产。


今年以来,在全球市场,物流地产正在掀起一股投资热潮。当下,全球不动产并购市场活跃。其中,物流地产商尤其活跃。


物流地产到底是什么样的资产?冷链又是什么?与普通投资人有什么关系?我们来看一看。


01

个人投资房地产还有什么选择?


随着房地产行业去杠杆,房企将不再会以单纯的开发商角色出场,将调整投融资模式,在产品力、服务力、盈利能力等方面进行转变,实现由开发商到城市运营服务商的转型。


房企转变了,个人投资房地产的方式也要变。


先看看海外成熟房企怎么赚钱。


目前来看,国际成熟房企的共同特点是现金流充足,杠杆低。有的侧重“开发+持有”的租售并举模式;有的采用“基金+REITs”资产管理模式;还有的覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。打个比方,以前是平方米的时代,销售为王。现在是立方米的时代,运营为王。


同时,在资产类别的选择上,也很重要。房地产市场是一个很大的领域,除了住宅,随着新经济的发展,在经济周期性复苏和结构性驱动的综合影响下,还有多种新兴资产类型将会有很大的发展空间。例如备受青睐的物流地产。


为什么物流地产能成为私募地产机构的全球投资主题?


第一,是因为它的回报特征。


物流地产分属工业地产,是物流设施的载体和重要组成部分。现代化的物流地产经营环节,主要包括选址拿地、开发建设、运营管理和基金运作四个方面,常以物流园区为载体建设物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施,同时提供园区租赁、园区运营、配送服务等增值服务。


物流地产与快递行业其实有着本质区别。快递和电商的仓储业务,仅仅占物流地产所有业务的三分之一。其实,更多的物流地产面积是被制造业、第三方物流所租用。


物流地产、数据中心地产、长租公寓等资产类型,具备长租期和能产生稳定现金流等特点。


在疫情刺激下,电商、线上办公等的快速发展,会推动高标仓库、冷链仓库等物流地产和数据中心地产等的快速发展,并使其越发成为刚性需求,将可能带来较好的物业现金流和估值。


第二,投资回报率一般会高于其他类型地产资产。


现代物流地产具有诸多优点,出租率高,稳定性强,投资回报率高于其他商业地产资产。


据仲量联行统计,国际主要城市物流地产投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债,进而吸引大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本入局。


纵览美国近10年各业态REITs综合收益表现,物流地产REITs产品以 16.7%年均综合收益率稳居前三。而国内一线城市。物流地产总体的投资净回报率在7%以上,高于写字楼及购物中心,并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。


以上海为例, 2016-2020年上海优质物流仓储市场租金年复合增长率达5.8%;优质物流园区空置率仅9.1%。


为什么物流地产能有如此优秀的收益表现?与物流地产的特性有关。


物流地产与大家熟悉的住宅地产有很大不同。


与住宅地产直接出售资产来变现不同,物流地产是进行长期持有、运营,或可以通过资产证券化的手段进行资金回笼,盈利模式多样。


在物流地产开发阶段,盈利模式为物流地产出售;运营阶段,企业或基金购买物流园区地产项目后,盈利模式包括租金收入、土地增值收入和增值服务收入,其中租金收入是物流地产主流的收入方式。


租金是比较稳定的资金来源。这也意味着,成熟的物流地产会有较为稳定增长的收益。


而由于物流地产的稳定租金收入特征,即本身是自带现金流的资产,进而得以成为进行资产证券化的很好的资产——把几个这样的项目整合打包成一个资产包出售给基金公司,如养老基金、教师退休基金等,为其承诺一定的投资回报率,并实现现金回流。


在物流地产这一火热市场下,高标仓、冷链物流两大细分领域成为近年投资人最为关注的机会。


“高标仓”即指高标准仓库,相比于普通仓库,附带坡道、单层高、承载力强,能大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间,从而降低仓储成本,提升运营效率。


冷链物流一般指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售,到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下,以保证商品质量,减少商品损耗的一项系统工程。


相比普通高标仓,冷库投资和建造更为复杂,管理和运营更精细化,收入更多元,投资回报更高,但同样对投资者而言前期项目投入需要的专业度门槛也更高。


总之,现代物流地产还是一片价值洼地,如果妥善运作、长期持有,无论是地价还是租金,其总体价值可能会有不错溢价空间。



02

新机遇


今年国际物流形势向好,随着国际物流价格下调,已趋于合理化,全球物流地产都蕴含新机遇。


以冷链物流领域为例,目前,冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路。疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长,由此将催生出巨大的冷链市场需求。


我们看看我国物流地产市场。


从国内端来看,国际国内双循环之下,冷链物流将迎来高速发展。


根据统计数据,今年上半年,我国冷链物流总额为3.1万亿元,同比增长3.7%;冷链物流市场规模为2688亿元,同比增长3.3%。我国冷链物流需求总量为2.1亿吨,同比增长5.2%,保持稳定增长。在我国各品类冷链流通率逐步提升的情况下,冷链市场体量稳步扩大。


从国际端来看,随着“一带一路”国家战略的实施,近年来我国港口冷链产业迅速崛起,每年数百亿美元生鲜进出口食品市场需求的爆发,跨境食品贸易成为我国18个自贸区相继布局的重点,随之我国对港口冷链低温仓储需求量不断增加。


全球经济新潮下食品贸易发展势头突飞猛进。全球食品贸易总价值达到两万亿美元,仅中国进口食品金额就接近千亿美元居世界首位,其中尤以生鲜低温食品需求增幅更为明显。


于是,传统的港口冷链物流仓储已经难以满足快速发展的需求,传统冷库迎来革新和转型加速度。


我国冷链仓储市场仍处于早期发展阶段,无论是从冷库的整体供应量,还是冷库品质,都远不能满足市场需求。与此同时,数字化、信息化、自动化等技术升级,将成为现代冷链仓储重点打造的核心方向。


在全球市场,长期来看,人口结构变化、城市分化、经济新趋势是对地产行业未来影响最大的三大背景。


从美国的经验来看,物流地产兴起于高端制造业发展时期,零售连锁时期得到快速发展,并在电商繁荣时期保持高速增长。


但同时我们也越来越看到,物流地产等商业地产投资不同于以往的住宅房产投资,投资的主角不再是个人。个人投资者投资这类新兴地产的首选方法是配置房地产私募基金。


一方面,房地产投资本就是一个本土化、专业化非常强的投资模式,没有一个人可以坐在上海、北京去投全球的房地产,所以必须要借助于全球范围内的顶级地产基金来实现全球地产投资。通过专业的房地产投资管理团队,能更大程度消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称,甄别商业地产项目的优劣、制定退出策略。


另一方面,专业的房地产基金管理人会采用价值创造策略,通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值,而不仅仅是通过金融工具来创造回报。



数据来源:

http://mp.weixin.qq.com/s/dNJf0gYiDFYUAzb3BPEsqw

http://baijiahao.baidu.com/s?id=1692453460214857692&wfr=spider&for=pc

http://baijiahao.baidu.com/s?id=1719295864018606133&wfr=spider&for=pc

http://baijiahao.baidu.com/s?id=1725666565473924114&wfr=spider&for=pc

http://ishare.ifeng.com/c/s/v006OZF9Zl7GBb13E0lV7sor3d7Ew2JE4--qowm1mZs--CEIYVHXUW1UXYGsNgFcCH4isg?spss=np&channelId=CJ33&aman=fgL0439r3rPfgMyg042NWEN2NGXJkZJjQ2eMzgcyNTKVj1z00v


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